서울·경기 37곳, 집 사려면 실거주 필수…10·15 부동산 대책 전면 시행

투기 막고 안정 잡겠다? 대출 조이고 실거주 의무화…부동산 시장, 어디로 가나

 

 

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정부가 2025년 10월 15일, 서울 전역과 경기 주요 지역을포함한 총 37곳에 강력한 규제를 도입한 ‘10·15 부동산 대책’을 발표했습니다. 이번 대책은 투기 수요를 억제하고 주택시장의 안정을 도모하기 위한 조치로, 실거주 의무 부과와 함께 대출, 세금, 전매 제한까지 총망라한 전방위적 규제 패키지입니다. 앞으로 이 지역에서는 집을 사더라도 2년 이상 실거주하지 않으면 위법이며, 대출 문턱도 한층 더 높아지게 됩니다.

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37개 지역, 동시에 ‘투기과열지구+조정대상지역+토지거래허가구역’ 지정

이번 정책의 가장 큰 특징은 서울 전역과 경기 12개 지역을 한꺼번에 세 가지 규제 구역으로 지정했다는 점입니다.

구체적으로는 아래와 같습니다.

구분주요 지역규제 내용 요약

서울 전역	25개 자치구 전체	전면 실거주 의무, 대출·세금·전매 제한 적용
경기 12곳	과천, 성남(3개 구), 수원(3개 구), 안양, 용인, 광명, 의왕, 하남	동일한 실거주·대출 규제 적용
지정 효력일	2025년 10월 16일부 시행	토지거래허가구역 효력은 20일부터 시작

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"집 살 땐 무조건 2년 거주해야 합니다"

가장 주목할 조항은 실거주 의무입니다. 토지거래허가구역 내 주택은 매수 후 최소 2년간 실제로 살아야 하며, 이를 어길 경우 주택 취득 자체가 무효 처리될 수 있습니다.

거래 전에 허가를 받아야 하며, 투자 목적의 매입이나 외지인의 투기성 거래는 원천적으로 차단되는 구조입니다.

실거주 의무 조치는 2026년 12월 31일까지 한시적으로 유지됩니다.

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대출 규제도 더 빡빡해진다…LTV 최대 40%, 고가주택은 2억 한도

이번 정책에서는 주택담보대출(LTV) 한도를 전방위로 축소했습니다. 주택가격에 따라 차등 적용되며, 고가주택일수록 대출 가능 금액이 작아지는 구조입니다.

주택 시가 기준최대 대출 가능액(LTV 포함)

15억 이하	최대 6억원
15억~25억 이하	최대 4억원
25억 초과	최대 2억원

DSR 적용 시 스트레스 금리도 기존 1.5%에서 3%로 상향돼, 실질 대출한도는 더 줄어들 전망입니다.

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전매 금지·정비사업 제한까지…투기 수요 원천 봉쇄

이번 조치는 단순한 대출 규제에 그치지 않습니다. 정비사업 조합원 지위 양도 제한, 아파트 분양권 전매 3년 제한 등도 포함됐습니다. 특히, 수도권 및 규제지역 내 1주택자의 전세대출도 DSR 적용 대상으로 포함되어 기존보다 대출 환경이 훨씬 까다로워졌습니다.

 

 

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'6억 초과 주담대 금지'도 한층 강화…시가 따라 유동적 조정

6·27 대책에서 도입된 주택담보대출 상한 기준도 세분화되어 조정됐습니다. 가격에 따라 한도가 차등화되었고, 전세대출에까지 규제 범위가 확대됐습니다.

정책 변화 요소기존 기준10·15 대책 이후 변화

주담대 한도	6억원 일괄 제한	시가 따라 2억~6억 차등 적용
전세대출 규제 대상	규제 지역 다주택자만 제한	수도권 1주택자까지 적용 확대
위험가중치 조정	2026년 4월 시행 예정	2026년 1월로 조기 시행

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국무총리 직속 부동산 범죄 감독 기구 신설…정부 의지 '확실히'

정부는 단순한 정책 발표에 그치지 않고, 국무총리 직속으로 부동산 불법행위 감독 기구를 설치해 실시간 단속과 수사를 병행하겠다고 밝혔습니다.

국토부 특사경 도입, 한강변 고가주택 전수조사, 거래신고 감시체계 강화 등 실질적인 조치가 함께 진행됩니다.

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서울시 반발…"전역 지정, 실무 협의조차 없었다"

서울시는 정부 발표 직후 공식 반발했습니다. "일방적인 통보였고, 실거주 규제는 공급 지연과 시장 왜곡을 초래할 수 있다"고 주장하며 정책 조정 필요성을 언급했습니다. 이는 정비사업 속도를 높이려는 서울시의 '신속통합기획 2.0'과 충돌하는 부분이기도 합니다.

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부동산 시장, 안정으로 갈까? 혼란으로 갈까?

이번 대책은 사실상 수도권 전체를 강도 높은 규제로 둘러싼 셈입니다. 투기 차단과 실수요 보호라는 명분은 분명하지만, 시장 위축과 거래 절벽에 대한 우려도 동시에 존재합니다.

또한 실거주 의무를 피하기 위한 편법 거래, 가족 명의 활용 등 부작용도 예상되는 만큼, 실효성과 정교한 후속 조치가 관건이 될 전망입니다.